为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。

1  开发项目可行性研究的任务

可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。

2  可行性研究的步骤

2.1  筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。

2.2  调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。   

2.3  方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。

2.4  财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。   

2.5  编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。

3  可行性研究的内容

由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：

3.1  项目概况。主要包括：

3.1.1  项目名称；

3.1.2  项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；

3.1.3  项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；

3.1.4  项目的性质及主要特点。

3.2  开发项目用地的现状调查及动迁安置

3.2.1  土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。

3.2.2  人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。

3.2.3  调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

3.2.4  各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。

3.2.5  其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。

3.2.6  如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。

3.3  市场分析和建设规模的确定

3.3.1  市场供给现状分析及预测。

3.3.2  市场需求现状分析及预测。

3.3.3  市场交易的数量与价格。

3.3.4  服务对象分析、制定租售计划。

3.3.5  拟建项目建设规模的确定。

3.4  规划设计方案选择

3.4.1  市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。

3.4.2  项目构成及平面布置。

3.4.3  建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。

3.5  资源供给

3.5.1  建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。

3.5.2  项目施工的组织计划。

3.5.3  项目施工期间的动力、水等供应。

3.5.4  项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。

3.6  项目开发组织机构和管理费用研究

3.6.1  开发项目的管理体制、机构设置。

3.6.2  管理人员的配备方案。

3.6.3  人员培训计划、年管理费用估算。

3.7  开发建设计划

3.7.1  前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。

3.7.2  工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。

3.7.3  建设场地的布置。

3.7.4  施工队伍的选择。

3.8  项目经济及社会效益分析

3.8.1  项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。

3.8.2  项目投资来源、筹措方式的确定。

3.8.3  开发成本估算。

3.8.4  销售成本、经营成本估算。

3.8.5  销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。

3.8.6  财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。

3.8.7  风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。

3.8.8  项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

3.8.9  结论及建议

运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。

4  可行性研究报告的撰写

4.1  封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。

4.2  摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。

4.3  目录

4.4  正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。

4.5  附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。

4.6  附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。

5  市场分析与需求预测

5.1  开发项目的市场调查内容，可依项目的具体情况确定。一般应进行以下内容的调查：

5.1.1  社会经济状况及投资环境调查，主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。

5.1.2  房地产投资及同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究分析。

5.1.3  消费者意愿调查。主要包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。

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