市场比较法是房地产估价中的首选方法。它是以经济学中的替代原则为理论前提，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法^[1]。运用该方法进行房地产估价的关键环节有两个：一是可比实例选择，案例选择恰当如否直接影响到修正效果，难点是选择与估价对象最具可比性的交易实例；二是可比实例修正，难点是确定可比实例合理适当的修正幅度，并控制在规定范围内。正确把握这两点是保证市场比较法估价结果准确合理的前提所在。通过调查，在市场比较法估价实践中存在的主要问题有：一是估价师普遍感到案例搜集困难，更难以寻找到与估价对象类似的可比实例；二是各估价机构缺乏对交易实例的有效管理；三是估价人员在案例修正过程中，尤其是区域因素和个别因素修正时，主观性强，仅凭估价经验进行处理，缺乏相关技术支持。另外，部分估价人员对房地产市场行情把握不准，这些问题直接影响到评估精度。为了解决上述问题，相关人员一直在进行积极探索，其中一个研究方向是计算机技术与房地产估价业务的结合。计算机技术能很好的解决市场比较法中的案例管理、选择以及修正问题，同时，通过处理分析历史数据，对房地产市场行情进行判断和预测，也能为评估人员提供必要的决策支持。基于上述分析，遵循估价规范，设计并开发规范化、结构化的市场比较法评估支持系统，为房地产估价业务提供辅助支持是可行的也是必要的。

1 系统设计重点要解决的问题

市场比较法评估支持系统是一个旨在运用先进的信息处理技术，有效整合市场比较法评估业务中的信息资源，规范评估管理，提高评估质量与效率的信息处理系统。该系统能有效地辅助评估业务人员进行优质高效的评估，促进房地产估价工作的规范化和科学化，也有利于评估业务管理层进行项目管理工作，从整体上提高企业竞争力。

系统设计重点要解决三个方面的问题：

一是案例采集及管理问题。该系统提出了解决交易实例数据库与估价信息需求之间矛盾的方法，即增加信息收集环节，通过制定统一标准，确保交易案例与估价对象在信息结构上的一致性；通过一定规则建立案例库，实现对案例的动态管理。

二是评估流程问题。该系统以估价规范为依据，结合估价业务实际，力图进行基于估价规范和估价师经验的估价业务流程重组，通过结构化、程序化的估价流程设计，实现估价工作的科学化、规范化和智能化。

三是市场价格走势问题。估价规范要求，运用市场比较法估价，应掌握正常房地产市场价格行情^[1]。该系统在目前估价业务的基础上，增加市场价格走势分析环节，能方便及时的为估价人员提供评估支持。

2 系统结构及功能

2.1 系统框架

围绕系统设计目标，本系统在结构上分为四个部分：案例库管理、项目评估支持、市场价格走势分析以及系统维护与帮助，系统框架及各部分关联如图1和图2所示。

2.2 系统主要功能及流程设计

基于系统总体框架，依据功能设计原则，我们进行了详细的系统功能及流程设计，下面将首先探讨案例管理、评估流程及市场价格走势等部分的主要功能及流程设计。

2.2.1 案例管理

（1）案例录入信息的确定

根据估价规范及估价实践，我们对案例录入信息进行了详细的分解与归类，力求实现对案例特征描述的完整性以及标准化。案例录入信息如表1所示。这些信息中包括定性和定量的，对于定性因素，给出了相应的文字性描述，并通过制定统一标准进行量化。

表1  案例录入信息表

说明：区域因素和个别因素录入时进行了详细的信息分解，如对区域因素中的交通状况从道路功能、道路宽度、道路网密度、距对外交通设施的距离、公交状况等方面进行量化和描述。

（2）案例录入

现场采集的案例入库时，录入案例区位、成交用途、交易时间及案例处理所需信息后，系统执行案例校核功能，即根据区位、用途、交易时间在市场价格走势分析模块中查询市场价格走势值，据此计算该案例交易单价与价格走势值的偏离度，并判断是否在给定的偏离度范围内，若不在范围内，则发出校核警示，并提供相应处理措施；若在偏离度范围内，则进入下一个处理过程。案例入库时的校核能有效保证录入案例为正常交易案例，从而控制案例修正幅度。

校核完毕后，系统按案例名称、地址等属性检查是否存在同一案例重复录入现象，并进入相应处理流程。为保证案例录入信息的准确性，系统提供二次录入功能。案例信息全部录入后，系统自动进行案例编号处理，案例入库完成，并提示是否录入下一个案例。

案例录入流程如图3所示。

（3）案例库更新

案例库更新有两种触发方式：

① 数据库在日常维护中自动进行检测，每月定期统计案例库中交易时间在2年以内的案例数n和2年以前的案例数占总案例数的百分率p，登录系统后显示n和p值，提示是否进行案例库更新。

② 估价人员在估价流程中进行可比实例筛选时，发现可比实例少于3个，估价人员将信息要求提交，相关人员根据估价人员的具体需要进行交易实例的采集和入库。

在房地产市场充分发育，交易资料相当丰富的时候，所建立的案例库还应能与其他机构如房地产交易中心的数据库进行接口，通过一定形式的信息转换，直接获取交易实例。

 2.2.2 案例评估

 （1）可比案例选择

为了解决可比案例选择问题，根据信息的不同特征，设计了可比案例的二次筛选机制。一次筛选保证案例的可比性，其筛选因素为强制条件，即估价规范的要求。二次筛选提高案例的可比性，筛选因素包括强制条件的细分因素、需要单独调整的因素以及修正频率较高的因素，其基本特征是“不满足也行，满足更好”。二次筛选因素可以保留扩展性，根据数据库的不同阶段，相应增加筛选内容。上述筛选因素如表2所示。

表2  案例筛选因素分类表

注：细分因素是指因素的更深层次划分，如建筑结构u₂细分为：u₂₁=砖混一等、u₂₂=砖混二等、u₂₃=砖木一等、u₂₄=砖木二等、u₂₅=砖木三等。

一次筛选条件T₁= u₁∩u₂∩u₃∩u₄;二次筛选条件T₂= u_1i∪u_2i∪u₅∪u₆∪u₇∪…∪u_n。具体筛选过程是：一次按T₁筛选出符合条件的案例，其中u₃和u₄的取值根据实际情况可进行一定范围的浮动。例如，在交易资料比较丰富时，取u₃=半年；在交易案例比较少的情况下，取u₃=2年。u₄取值也可在一定范围内浮动，例如若u₄=2级时，符合条件的案例较少，则可取u₄=1级或3级。按T₁筛选得到的交易实例可以保证可比性，为了进一步提高所选案例与估价对象的可比性，估价人员根据具体情况可以进行二次筛选，即估价人员首先确定二次筛选因素（u_1i，u_2i，…u_n），然后按T₂在一次筛选出来的案例中进行二次筛选，并确定所选案例与估价对象的吻合程度w及其大小排序，其中w是指二者属性异同的程度，例如，按T₂筛选后，可比案例因素u₂₁，u₅，u₆与估价对象对应因素相同，则w=3。W越大，所选案例与估价对象的可比性越强，据此选择最优可比案例。若没有满足要求的案例，则可根据具体情况适当放松筛选条件。如果满足条件的案例太多，则可按照更多、更细的因素进行筛选，直到满足要求为止。在按T₁筛选完毕后，也可进行人工筛选，即估价人员直接查看一次筛选出案例的具体信息并确定所选案例。

可比案例选择流程设计如图4所示。

 （2）案例修正

选出可比实例后，进入案例修正流程。先判断交易情况是否正常，并确定修正系数；交易日期修正可以利用市场价格走势分析，即估价人员根据可比实例和估价对象的属性查询市场价格走势值，根据变化率确定交易日期修正系数。交易日期修正系数也可由其他方法确定。

区域因素修正和个别因素修正是将可比案例与估价对象的对应因素进行比较，通过打分法确定相应的分值并转化为修正系数。估价人员可灵活选择修正深度，即确定需要修正的因素级别。如直接选择某一级因素，可直接对该等级打分，其后的子级因素自动进行屏蔽，在修正界面中只显示选择的等级深度，同时该等级因素权重取事先确定的默认值。经过层层加权、打分汇总计算得出最后的修正得分，并转化为相应的修正系数。这种通过制定统一标准并由估价师选择部分修正因素深度的设计能很好的将估价师经验融入系统中，同时也体现了系统设计的科学性。

在上述修正系数都确定后，即可确定总修正系数，并按从小到大排序，以供修正校核之用。估价规范要求，各单项修正系数的允许范围为（0.8，1.2），总修正系数的允许范围为（0.7，1.3）。若总修正系数超过范围则重新修正或重新选取可比实例，直到总修正幅度在允许范围内。

同上过程，依次完成各可比案例的修正。

案例修正流程设计如图5所示。

  为了解决修正幅度问题，在该模块中设计了修正校核功能，即用模糊数学中的贴近度校核修正系数，基本思路^[2]是：根据估价对象用途，选择影响其价值的主要因素，根据这些因素的描述以及事先制定的等级标准，分别确定估价对象与可比实例相应的属性值及其所构成的特征向量，据此计算可比实例与估价对象的贴近度，并进行大小排序。贴近度越大，则可比实例与估价对象越相似，修正系数也就越小，以此来校核修正的合理性。若贴近度大小与修正的程度一致，则认为修正过程是准确合理的；反之，并选择相应的处理措施。

2.2.3 市场价格走势分析

设计市场价格走势分析功能的目的一是为评估提供支持，二是为其他专业机构提供市场价格走势查询。其中市场价格走势分析在房地产评估中的作用包括三个方面：一是对入库的市场案例进行校核；二是作为交易日期修正的依据；三是对估价结果进行检验。

（1）市场价格走势分析。基本思路是：收集历年的房地产数据，进行相关计算和整理；根据处理后的数据，运用数理统计方法求出趋势方程及对应曲线并存入数据库以供查询和预测。实际操作中，在分析处理完数据后，可先用MATLAB进行数据拟合，求出数据列的长期趋势方程，然后编程计算参数，做出原始数据曲线及长期趋势曲线。

（2）市场价格走势值查询。如前所述，主要是在案例入库、交易日期修正以及估价结果确定时根据区位、用途、时间等属性检索价格走势曲线上的价格走势值，作为相应的计算或校核依据。

2.3 系统其他功能

系统其他功能包括：

2.3.1 案例审查

审查人填入审查意见，做出通过与否的判断，系统自动记录审查时间及审查人信息。

2.3.2案例统计

每月定期统计距现在超过2年的交易案例所占百分率及2年内的交易案例数，作为案例库更新的依据。

2.3.3 案例查询及编辑

实现案例的快速查找以及完成案例相应信息的更新。

2.3.4 估价对象信息录入

评估前录入估价对象信息，录入内容与市场案例的录入内容基本相同。

2.3.5 计算估价结果

根据可比实例的修正价格，按不同方法计算出估价结果。

2.3.6 撰写估价报告

根据估价报告通用格式，制作报告蓝本，经过估价人员审阅后生成估价报告并打印。

2.3.7系统维护

用于调整系统参数、管理用户档案、维护系统数据，保证系统正常运行，包括用户信息管理、系统参数调整、系统配置以及数据备份。

2.3.8 系统帮助

提供本系统功能介绍、使用方法、获取帮助的途径以及修正时用到的相应等级标准的定性描述。